A Reforma Tributária do Consumo, consolidada pela Lei Complementar 214/2025, promove também mudanças estruturais no tratamento fiscal das atividades imobiliárias no Brasil, atingindo desde a locação, incorporação e também a comercialização de imóveis. O novo modelo, que substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), redefine a lógica de tributação do setor, ampliando a transparência, mas também impondo novos desafios de enquadramento e compliance.
Foi introduzido pela reforma é preciso que todos proprietários de imóveis tomem conhecimento foi a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma especie de “CPF”dos imóveis, instrumento que visa unificar e padronizar as informações sobre imóveis urbanos e rurais em nível nacional. O CIB permitirá integração entre os cadastros municipais, estaduais e federais, garantindo maior controle sobre a titularidade, uso e exploração econômica dos imóveis. Esse novo registro será essencial para identificar a natureza das operações imobiliárias, cruzar dados de locações e vendas e melhorar a fiscalização da incidência de IBS e CBS, inclusive para pessoas físicas que atuem de forma habitual no setor.
A condição de locador pessoa física merece atenção. A depender da quantidade de imóveis locados e do volume de receitas, o proprietário poderá ser enquadrado como contribuinte de IBS e CBS, deixando de ser tratado como mero investidor para ser considerado um agente econômico do setor imobiliário. Essa mudança impõe a necessidade de formalização e escrituração das receitas, bem como a emissão de documentos fiscais compatíveis com o novo sistema.
No caso da locação de imóveis, a regra geral mantém a não incidência para locações puras, ou seja, quando há apenas cessão do uso de um bem, por exemplo, ou seja, a legislação entende que nao háprestação de serviços. Por outro lado, a cessão não onerosa, — quando o imóvel é disponibilizado gratuitamente — poderá ensejar questionamento fiscal, já que a Receita Federal poderá arbitrar e tributar a operação com base no valor venal do imóvel, conforme o art. 41, §1º do Regulamento do Imposto de Renda (RIR), e isso claramente vai impactar principalmente nas holdings. Além disso, operações associadas a serviços, como locação por curta temporada (Airbnb e similares), também passam a ser tributadas por configurarem prestação de serviços de hospedagem. Outro detalhe, a locação comercial de espaços, especialmente em shoppings e condomínios empresariais, exigirá análise detalhada quanto à inclusão de serviços acessórios, como segurança, manutenção e gestão, etc. que poderão compor a base tributável.
Nas operações de venda e comercialização de imóveis, a Reforma traz impacto direto sobre incorporações imobiliárias e loteamentos. As incorporadoras passam a enfrentar um ambiente em que a não cumulatividade plena (tudo gera crédito a ser abatido para calculo do imposto) poderá gerar créditos de IBS e CBS, reduzindo a carga tributária efetiva em algumas etapas, mas exigindo controles mais rigorosos sobre os insumos utilizados e a destinação das unidades. A tributação na construção por administração ou empreitada também se reconfigura, demandando segregação entre materiais, serviços e margem da construtora, sob pena de bitributação.
Outro ponto sensível é o tratamento do ativo imobilizado, especialmente nas empresas patrimoniais e holdings imobiliárias, que precisarão reavaliar o aproveitamento de créditos nas aquisições de bens e serviços relacionados à manutenção e operação dos imóveis. A definição do local da operação (local do consumo) também impacta significativamente os contratos intermunicipais e interestaduais.
Por fim, o período de transição até 2033 exigirá revisão dos contratos vigentes, readequação dos sistemas contábeis e fiscais, e planejamento estratégico para mitigar riscos e aproveitar oportunidades de crédito. O setor imobiliário, tradicionalmente intensivo em capital e de ciclo longo, precisará alinhar-se a essa nova lógica tributária, que valoriza a rastreabilidade das operações e a neutralidade fiscal entre setores. A Reforma, portanto, não apenas altera tributos — ela redefine o modo como o mercado imobiliário se estrutura, precifica e gera valor no novo ambiente econômico brasileiro.
Reynaldo Lima Jr
Contador e Especialista na Reforma Tributaria