Reforma Tributária e aluguel: o que muda no contrato de locação da sua empresa?

Nas discussões sobre a Reforma Tributária, a atenção do mercado costuma se voltar para a tributação de vendas de mercadorias, prestação de serviços e compra de insumos. No entanto, os contratos de locação imobiliária — que representam um dos custos fixos mais expressivos na estrutura operacional das empresas — passam por uma transformação relevante na forma como são tributados.

A dinâmica do novo sistema varia fundamentalmente conforme o perfil do proprietário do imóvel. Quando uma empresa aluga um imóvel corporativo pertencente a uma Pessoa Jurídica, o locador passa a emitir o documento fiscal correspondente. Considerando a redução de alíquota prevista para o setor imobiliário (uma redução de 70% sobre a alíquota base estimada de 28%), a carga efetiva do IVA dual (IBS/CBS) fica projetada em 8,4%. Em um aluguel contratado por R$ 10 mil, por exemplo, o imposto incidente é de R$ 840. Esse valor é suportado pelo locatário, mas passa a gerar o direito ao crédito tributário integral para a empresa tomadora abater em suas apurações fiscais.

A assimetria fiscal entre Locador Pessoa Jurídica e Pessoa Física

A lógica operacional muda de figura quando o imóvel pertence a uma Pessoa Física. Pelas regras de enquadramento da reforma, o proprietário pessoa física só passa a ser considerado contribuinte do IBS e da CBS caso possua mais de três imóveis alugados e auferira receita anual superior a R$ 240 mil nessa atividade.

O locador pessoa física que atua abaixo desses limites não recolhe os novos tributos sobre o aluguel. Como consequência direta, o contrato firmado com ele não gera créditos de IBS e CBS para a empresa locatária. Na prática do mercado, dois imóveis idênticos e com o mesmo valor nominal de locação podem resultar em custos operacionais líquidos completamente distintos para o negócio, dependendo do enquadramento tributário do proprietário.

Contratos de longo prazo e o debate sobre Holdings Patrimoniais

Como os contratos de locação comercial costumam ser celebrados para horizontes mais longos (como 30, 36 ou 60 meses), a maioria atravessará o período de transição gradual até a implantação definitiva do novo sistema. Por essa razão, a análise financeira do imóvel não deve se limitar ao desembolso imediato, exigindo a projeção do custo líquido e do fluxo de caixa ao longo de toda a vigência contratual.

Paralelamente, cresce o debate sobre a transferência de imóveis para holdings patrimoniais como alternativa para alugá-los às empresas operacionais do mesmo grupo, viabilizando a emissão de nota e a geração do crédito. Contudo, a estruturação de um veículo societário exige cautela técnica. Decisões patrimoniais envolvem planejamento sucessório, ITBI, custos de transferência e despesas de manutenção da estrutura; a vantagem tributária no aluguel não deve ser o único vetor decisório.

Negociação comercial como ferramenta imediata de gestão

Avaliar o portfólio de contratos de locação tornou-se etapa obrigatória no planejamento tributário e financeiro corporativo. Antes de cogitar a mudança física de endereço ou reestruturações societárias complexas, existe um caminho mais ágil: a repactuação comercial.

A depender da relação entre locador e locatário, há margem para negociar o valor base do aluguel considerando a existência — ou a ausência — do crédito tributário gerado na operação. Decisões que antes eram tratadas como puramente imobiliárias passam a exigir inteligência fiscal aplicada. Se a sua empresa possui um contrato de longo prazo pela frente, coloque esses números na mesa antes de assinar, renovar ou aceitar os reajustes automáticos.

Reynaldo Lima Jr.
CEO — Lima Contabilidade